全民法律便民諮詢
專業法律諮詢
讓法律融入日常，拉近我們與法的距離
加入LINE免費諮詢
- 有債務需追討、應收帳款請撥24hr 0800-555-355
- 感情挽回、婚姻問題、離婚請撥24hr 0800-217-217
- 調查跟蹤，蒐集證據請撥24hr 0800-8888-36
- 法律、訴訟、解決糾紛請撥24hr 0800-622-001
免費法律諮詢專線（24小時法律諮詢專線）
0800-671-671
民事
什麼是不動產？它範圍包含哪些類型？
不動產指的是土地及建築物等連同土地附著物，不得拆卸、可移動的物品稱為動產。根據《民法》第一百二十八條至第一百四十條，土地、房屋、地上權、永佃權等都屬於不動產。
1.土地與其附著物：包括住宅、店面、工業用地等。若有開發需要，還需留意地籍及使用分區。
2.權利性不動產：如地上權（一種使用土地而非所有權的權利）、信託、地役權等，常用於開發或租賃契約。
3.拍賣取得的法拍屋：因債務抵押而被拍賣取得的房屋，需注意產權瑕疵與抵押物權登記問題。
4.合建、預售、持分買賣：在不動產交易中常見。合建需簽訂合建契約，預售屋需注意廣告與交屋標準，持分需清楚分割方式。
不動產交易需特別注意權利瑕疵及法定登記程序，買賣契約一旦簽署且完成過戶，便具有法律拘束力，後續如有權利衝突或瑕疵問題，可能影響交易安全與產權歸屬。
買賣不動產時有哪些法律程序？怎麼保障買方權益？
不動產交易牽涉財產重大，買方應注意以下重點流程與注意事項：
1.簽訂預售合約或買賣契約
應詳審契約條款，包括總價、付款方式、交屋期限、貸款條件、物件瑕疵責任與違約罰則。若涉及預售屋，應注意建商廣告是否與契約一致。
2.貸款與鑑價機制
若選銀行貸款購屋，應提早申請貸款成數、利率與相關手續費。必要時聘請估價師進行實價估價，避免高估風險。
3.辦理不動產過戶登記
完成契約簽訂與付款後，買方應備好雙方印章、身分證件、契稅繳納證等文件，向地政機關申報契稅並辦理所有權移轉登記，取得所有權資格。
4.查封與權利瑕疵檢查
交易前應調查該不動產是否已被抵押、設定地上權、地役權、法院查封等，加強查詢地政謄本與司法地政資料。若有瑕疵，可協商解除條款或要求清除。
5.契約條款安全設計
可在契約中加入「交屋前若有瑕疵，可單方面解除或要求公開仲裁」等條款，讓買方在發現問題時有撤退選項。
透過完整流程與諮詢律師協助審閱契約、確認資訊透明、不動產現況備查，買方能有效保障權益，降低風險。
房屋因為什麼會被拍賣？怎麼避免買到法拍屋的風險？
法拍屋指因債權人聲請法院拍賣抵押物而被強制執行的不動產，購買法拍屋應注意以下要點：
1.法拍流程與公告
閱讀法院公告了解拍賣程序—如一次拍定、三拍差額拍賣或變價拍賣，並注意底價、保證金與履約期限制。
2.現場及產權調查
法拍屋多為空屋或有承租人、看管問題。買家需自行實地查看房屋狀況，瞭解是毛胚還是裝潢屋，避免花費大量整修費用。
3.確認抵押與債務狀況
法拍屋可能仍附抵押權或查封，買家取得後常需額外處理。可請律師協助釐清所有權瑕疵並預估清除成本。
4.拍定後的履約與過戶
若中標，須於法院指定期限內繳納尾款、簽訂契約，並完成登記過戶，否則將失去保證金與中標資格。
5.風險評估與保護條款
購前應先預算包括清償欠稅、水電費、貸款追繳等。若需轉售，也應確認是否限制重售或有共同共有權人拖延清算流程。
成功購屋除了幸運中標，也需有耐心處理產權問題與產後整修安排，且合格的法拍投資者通常會逐案評估風險與報酬比。
實務案例解析：不動產糾紛法院如何判決？
▪ 案例一：預售屋未如期交屋解除契約成功
甲購買預售屋後，建商未依約定時間交屋，且工地品質出現重大瑕疵。甲律師代為解除合約並請求賠償履約違約金與利息。法院判決支持買方解除合約，命建商返還已付全部款項，並支付每日違約金。
▪ 案例二：法拍屋產權瑕疵判定由賣方補償
乙購買法拍屋後發現前屋主尚有租約未終止，租戶拒搬。法院判決依法拍屋買受人有優先爭議租約存在之風險，賣方（法院或債權人）應負擔清除負擔的責任，並須賠償租金損失。
▪ 案例三：共有土地未協議分割造成所有權損失
丙與丁共同持有土地多年未協議分割，丁私自將其持分轉讓他人。丙提起共有土地分割訴訟，法院判丁需補償丙市場價值差額，並依比例分配。
▪ 案例四：房屋設計缺陷被判開發商賠償
戊購買新建房屋後，發現建商未依建築法設置排水坡度與防潮層，導致地下室滲水。法院判建商違反建築法與契約，需負擔修復費用與相關損失補償。
不動產交易需謹慎，法律與專業不可少
不動產為人生重要資產，但風險包括契約瑕疵、產權糾紛、瑕疵屋、法拍風險等。建議：
▪ 前期先明確定義產權狀況、契約條款設計與貸款機制；
▪ 買賣過程中審閱所有法律文件，必要時聘請律師或估價師協助；
▪ 重大糾紛如延遲交屋、法拍瑕疵或共有爭執，應透過法律程序解決；
若你需要進一步協助，我們擁有不動產法律服務、合約審閱、法拍查詢與訴訟經驗，歡迎隨時聯絡我們的專業團隊，協助你理順交易流程，保障資產安全與權益。
若你需要進一步協助，我們擁有不動產法律服務、合約審閱、法拍查詢與訴訟經驗，歡迎隨時聯絡我們的專業團隊，協助你理順交易流程，保障資產安全與權益。不動產指的是土地及建築物等連同土地附著物，不得拆卸、可移動的物品稱為動產。根據《民法》第一百二十八條至第一百四十條，土地、房屋、地上權、永佃權等都屬於不動產。
土地與其附著物：包括住宅、店面、工業用地等。若有開發需要，還需留意地籍及使用分區。
權利性不動產：如地上權（一種使用土地而非所有權的權利）、信託、地役權等，常用於開發或租賃契約。
拍賣取得的法拍屋：因債務抵押而被拍賣取得的房屋，需注意產權瑕疵與抵押物權登記問題。
合建、預售、持分買賣：在不動產交易中常見。合建需簽訂合建契約，預售屋需注意廣告與交屋標準，持分需清楚分割方式。
不動產交易需特別注意權利瑕疵及法定登記程序，買賣契約一旦簽署且完成過戶，便具有法律拘束力，後續如有權利衝突或瑕疵問題，可能影響交易安全與產權歸屬。
買賣不動產時有哪些法律程序？怎麼保障買方權益？
不動產交易牽涉財產重大，買方應注意以下重點流程與注意事項：
簽訂預售合約或買賣契約
應詳審契約條款，包括總價、付款方式、交屋期限、貸款條件、物件瑕疵責任與違約罰則。若涉及預售屋，應注意建商廣告是否與契約一致。
貸款與鑑價機制
若選銀行貸款購屋，應提早申請貸款成數、利率與相關手續費。必要時聘請估價師進行實價估價，避免高估風險。
辦理不動產過戶登記
完成契約簽訂與付款後，買方應備好雙方印章、身分證件、契稅繳納證等文件，向地政機關申報契稅並辦理所有權移轉登記，取得所有權資格。
查封與權利瑕疵檢查
交易前應調查該不動產是否已被抵押、設定地上權、地役權、法院查封等，加強查詢地政謄本與司法地政資料。若有瑕疵，可協商解除條款或要求清除。
契約條款安全設計
可在契約中加入「交屋前若有瑕疵，可單方面解除或要求公開仲裁」等條款，讓買方在發現問題時有撤退選項。
透過完整流程與諮詢律師協助審閱契約、確認資訊透明、不動產現況備查，買方能有效保障權益，降低風險。
房屋因為什麼會被拍賣？怎麼避免買到法拍屋的風險？
法拍屋指因債權人聲請法院拍賣抵押物而被強制執行的不動產，購買法拍屋應注意以下要點：
法拍流程與公告
閱讀法院公告了解拍賣程序—如一次拍定、三拍差額拍賣或變價拍賣，並注意底價、保證金與履約期限制。
現場及產權調查
法拍屋多為空屋或有承租人、看管問題。買家需自行實地查看房屋狀況，瞭解是毛胚還是裝潢屋，避免花費大量整修費用。
確認抵押與債務狀況
法拍屋可能仍附抵押權或查封，買家取得後常需額外處理。可請律師協助釐清所有權瑕疵並預估清除成本。
拍定後的履約與過戶
若中標，須於法院指定期限內繳納尾款、簽訂契約，並完成登記過戶，否則將失去保證金與中標資格。
風險評估與保護條款
購前應先預算包括清償欠稅、水電費、貸款追繳等。若需轉售，也應確認是否限制重售或有共同共有權人拖延清算流程。
成功購屋除了幸運中標，也需有耐心處理產權問題與產後整修安排，且合格的法拍投資者通常會逐案評估風險與報酬比。
實務案例解析：不動產糾紛法院如何判決？
案例一：預售屋未如期交屋解除契約成功
甲購買預售屋後，建商未依約定時間交屋，且工地品質出現重大瑕疵。甲律師代為解除合約並請求賠償履約違約金與利息。法院判決支持買方解除合約，命建商返還已付全部款項，並支付每日違約金。
案例二：法拍屋產權瑕疵判定由賣方補償
乙購買法拍屋後發現前屋主尚有租約未終止，租戶拒搬。法院判決依法拍屋買受人有優先爭議租約存在之風險，賣方（法院或債權人）應負擔清除負擔的責任，並須賠償租金損失。
案例三：共有土地未協議分割造成所有權損失
丙與丁共同持有土地多年未協議分割，丁私自將其持分轉讓他人。丙提起共有土地分割訴訟，法院判丁需補償丙市場價值差額，並依比例分配。
案例四：房屋設計缺陷被判開發商賠償
戊購買新建房屋後，發現建商未依建築法設置排水坡度與防潮層，導致地下室滲水。法院判建商違反建築法與契約，需負擔修復費用與相關損失補償。
小結：不動產交易需謹慎，法律與專業不可少
不動產為人生重要資產，但風險包括契約瑕疵、產權糾紛、瑕疵屋、法拍風險等。建議：
前期先明確定義產權狀況、契約條款設計與貸款機制；
買賣過程中審閱所有法律文件，必要時聘請律師或估價師協助；
重大糾紛如延遲交屋、法拍瑕疵或共有爭執，應透過法律程序解決；
若你需要進一步協助，我們擁有不動產法律服務、合約審閱、法拍查詢與訴訟經驗，歡迎隨時聯絡我們的專業團隊，協助你理順交易流程，保障資產安全與權益。
LINE線上客服
Facebook粉絲團